КАПРЕМОНТ В ДОМЕ: "ДОРОЖНАЯ КАРТА"

Ваш дом попал в программу капитального ремонта? Тогда эта инструкция для Вас: что следует делать, о чём не забыть, а чего наоборот делать не следует. С некоторыми поправками можно использовать и для работ по благоустройству двора или текущему ремонту подъезда.

Как правило, первая весточка о предстоящем ремонте - объявление о проходящем общем собрании собственников и собственно само собрание, однако бывают случаи, что люди узнают о капремонте явочным порядком, по факту начала работ. Даже в этом случае надо обязательно настоять на проведении полноценного общего собрания собственников.

Общее собрание собственников
Официальное общее собрание собственников, как правило, проходит в очно-заочной форме, перед ним обычно жители собираются на неофициальное собрание, на котором договариваются по принципиальным организационным вопросам: кого вносить в качестве ответственного по приёмке работ, состав счётной комиссии, председателя и секретаря собрания. О самом собрании не позднее чем за 10 дней до собрания всех собственников обязаны известить либо лично под роспись, либо заказным письмом по почте.
Ключевые вопросы, по которым принимаются решения: кандидатура ответственного представителя собственников, который подписывает все акты, и перечень работ. Среди этих работ могут быть холодное и горячее водоснабжение (ХВС и ГВС), центральное отопление (ЦО), электроснабжение, кровля, фасад, мусоропровод, внутренний водосток, водоотведение (канализация), пожарный водопровод, ремонт чердака и подвала. Нужно иметь ввиду, что ремонтируется только общедомовое имущество, по ХВС и ГВС граница проходит по квартирному вентилю, по электроснабжению - до щитка. При формировании работ по канализации нередко закладывается замена чугунных канализационных труб на пластиковые – здесь при принятии решения нужно учитывать не только химические свойства труб, но и акустические. Пластиковые трубы, в отличие от чугунных, будут слишком шумными и не слишком стойкими к механическим повреждениям. С точки зрения формальной – они не соответствуют проекту дома, и этого достаточно, чтобы "завернуть" эту идею.

Крайне желательно до принятия решения по отдельным видам работ выяснить информацию по допуску в квартиры и собрать контакты соседей. Второе упростит работу на стадии собственно ремонта и координацию по проблемным вопросам, первое – исключит распространённую ситуацию, когда на собрании подавляющее большинство голосует за ремонт, а потом в половину квартир ремонтники не могут попасть.

До начала капремонта
До начала собственно ремонтных работ необходимо провести некоторую подготовительную работу, которая упростит жизнь ответственному собственнику и жителям дома. Крайне желательно заблаговременно собрать контакты закреплённого депутата (основного и резервного), представителя ТУ ФКР по ЮВАО, сотрудников управы и "Жилищника", отвечающих за ваш дом, а также контакты подрядчиков. Если ваш дом успел организоваться и отправить свои пожелания по закреплённому депутату в Совет депутатов района – будут хорошие шансы, что утвердят именно это закрепление, а значит будет легче отстаивать свои требования по ремонту.
С точки зрения документации следует начинать ещё на стадии подготовки проектно-сметной документации (ПСД), получить дефектные ведомости, сметы. До подписания акта приёмки ПСД ответственным собственником необходимо провести визуальный осмотр подлежащих ремонту коммуникаций, проверить соответствие объёмов работ сметам, соответствие качества труб проекту дома. Также имеет смысл уточнить и согласовать график проведения работ.
Пускать или не пускать
Часто жители отказываются пускать ремонтников в свои квартиры, аргументируя это сделанным ремонтом или самостоятельно замененными трубами. Во-первых, нужно иметь правовой аспект проблемы: собственник квартиры обязан предоставить доступ к общедомовому имуществу. Во-вторых, нужно осознавать последствия отказа: если потом прорвёт трубу, то оплачивать ремонт всем, чьи квартиры залило, будет именно "отказник". И даже в случае, если самостоятельно заменялись трубы и батареи отопления - помните, участок трубы в перекрытиях без доступа в квартиру всё равно остался старым. А лопнет всегда именно старая труба, у которой ресурс прочности ниже. Об этом нужно помнить при отказе от работ – так, в доме Мининский пер, д.4/6 сначала тоже большинство отказывалось от работ по канализации – теперь же, после аварии на необслуживаемом лежаке под домом, с боем пытаются добиться возвращения работ.

Текущий контроль и приёмка отдельных видов работ
При текущем контроле обязательно отслеживать скрытые работы – работы, которые закрываются последующими этапами. Все трубы, которые заделываются в полости, скрытая проводка, и т.п.
Все особенности приёмки работ по дому невозможно описать в одной статье, поэтому крайне желательно, чтобы из жителей дома или друзей/знакомых удалось привлечь специалиста по строительству к проверке качества работ. здесь же приведём только отдельные рекомендации.
Для крыш с металлической кровлей важно отслеживать замену стропил и обрешётки до начала замены собственно кровли – необходимо добиваться полной их замены, а если по каким-то причинам это не удалось – отслеживать, чтобы стропила и обрешётки не имели обзолов и/или следов грибка, плесени (чёрные и белые высыпания на поверхности дерева).
По ХВС и ГВС следует проследить за повторным вводом счётчиков в эксплуатацию, а также наличие теплоизоляции труб (предотвращает образование конденсата на трубах).
По электрике важно проверить отсутствие скруток, соответствие ПСД номиналов автоматов, УЗО, сечений проводов.
По канализации важно отследить, чтобы все трубы действительно заменялись – в целом ряде случаев исполнители по работам пытаются выдать старую трубу за новую. Отличить их обычно несложно – новые трубы имеют гладкую поверхность, старые – сильно неровную в результате многократной окраски по грязи. Также проверьте наличие заглушек на всех ревизиях.
По всем трубам необходимо отслеживать целостность, герметичность, отсутствие течей и потёков на поверхности. Вентили должны быть новыми, трубы проложены так, как предусматривал проект дома – иногда для экономии их прокладывают по прямой вместо проектного расположения в полостях и вдоль стен.
Следует помнить, что обычно самые дорогие работы – кровля и фасад, поэтому особое внимание по соответствию объёмов работ фактическим нужно уделять именно этим работам.

Замечания
Не подписывать акты приёмки до полного устранения недостатков! Честное слово, гарантийное письмо и клятвы на крови никак не помогут потом, когда подрядчик "вспомнит", что на устранение недостатков у него денег нет.
Акт приёмки работ
При подписании актов приёмки работ, необходимо сверить внесённые туда сведения с исполнительной сметой, формами КС-2, КС-3. Обязательно нужно проследить, чтобы на листе с подписями обязательно указывался адрес и вид работ, который принимается. Некоторые ушлые подрядчики специально подгоняют акт так, чтобы строка с видами работ и адресом "ушла" с верха последней страницы на предпоследнюю. Отказ от подписания актов следует аргументировать и известить о нём закреплённых депутатов и ФКР.

После капремонта
Как правило, после окончания капитального ремонта, должен проходить текущий ремонт подъездов – желательно иметь перечень работ по нему ещё в самом начале подготовки к капремонту, чтобы иметь возможность вставить, например, замену окон на лестничных клетках или дверей на лестничных клетках.

Павел Тарасов

 

 

В начало